【 裁判要点】表见代理行为成立的情况下，代理行为人与相对人所为的代理行为视为有权代理，不属于效力待定的行为，并且无须被代理人本人追认即直接对本人发生有效代理的后果，由本人承担代理行为的后果。【基本案情】申请再审人：王某,女, 住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。被申请人：陈某,男, 住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。  被申请人：陈某某,女,,住内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。   2004年6月9日,原告陈某使用本人住房公积金购买海拉尔宇光房地产开发公司开发的位于海拉尔区学府路学府家园小区x号楼x单元xxx室楼房,房款为111182元。同日，借款人陈某与贷款人中国建设银行呼伦贝尔市分行、委托人呼伦贝尔市住房资金管理中心签订《借款合同》，约定陈某以自购房屋作抵押将借款66000元一次性划入售房单位的银行账户，借款期限九年，每月15日等额还款月还本金611.11元。同日，陈某又与呼伦贝尔市住房资金管理中心签订了个人住房抵押委托贷款《抵押合同》，与呼伦贝尔市住房资金管理中心、海拉尔区房地产管理局、呼伦贝尔市房地产开发有限责任公司签订《房屋所有权证收押合同》，作为借款合同的附件。之后，陈某办理了卡号为45XXX019的中国建设银行龙卡，用于清偿个人住房公积金贷款。上述三个合同文本原件及龙卡均由王某持有并提交法院。2004年4月5日，陈某交付第一次40%预付款45182元, 其余的66000元陈某用公积金向银行贷款,该贷款后由被告王某陆续偿还,现已清户。楼房交付后,由陈某某居住使用。 2005年5月,陈某某又将该楼房出租给王某,租期未满一年。2006年5月18日，陈某某以陈某的名义与王某达成房屋买卖协议, 王某共交付给陈某某现金7万元,清偿公积金贷款本金及利息共计62006.10元。陈某于2007年3月知道其房屋被出售的事实，与陈某某发生争执，并于2008年5月13日提起诉讼,请求确认诉争房屋买卖合同无效,并要求返还房屋。2008年8月29日，呼伦贝尔市住房资金管理中心出具了借款人陈某的个人还款记录，自2004年7月15日起首次还款本金611元、利息267.3元，到2004年11月15日累计偿还本金11700元、利息1033.15元，到2006年6月14日前18个月没有还款记录。2006年6月14日，偿还本金欠款2355.53元、利息3507.25元、滞纳金366.96元，偿还当月本金611.11元、利息205.84元，之后每月正常还款至2008年8月8日全部清偿，共计偿还贷款本金66000元、利息9172.05元。同年8月11日，呼伦贝尔市住房资金管理中心出具《信用卡无透支清户保证书》，陈某名下的公积金贷款清户且无透支。2006年6月14日起的贷款本金、利息、滞纳金均由王某偿还，有王某持有的55枚还款收据佐证，陈某、陈某某无异议。另查明，本院原一审中，被告王某提出反诉，请求确认双方房屋买卖合同合法有效，判令陈某、陈某某协助履行房屋过户手续。呼伦贝尔市海拉尔区人民法院审理反诉部分后于2008年9月10日作出（2008）海民初字第696号民事裁定，以反诉原告王某提起的反诉为给付之诉，与本诉原告陈某提起的确认之诉是两种不同种类之诉，不能合并审理为由，驳回王某的反诉请求。该裁定送达后，双方当事人均未上诉。【裁判理由、结果】呼伦贝尔市海拉尔区人民法院一审认为,陈某某在未经原告陈某明确授权的情况下将陈某的房屋出售给他人的行为构成无权处分。王某与陈某某签订售房协议时,从陈某某出示的购房现有证明文件确信,陈某某有代理权，王某提出陈某某售房行为构成表现代理的主张,予以支持,根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定“行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后,以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权,该代理行为有效”,应当认定陈某与王某的房屋买卖关系合法有效。因此对陈某的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定,该院作出（2008）海民初字第696号民事判决:一、陈某与王某签订的房屋买卖合同合法有效;二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。呼伦贝尔市中级人民法院二审认为,根据《中华人民共和国合同法》第四十八条关于“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任”的规定,陈某某以其父亲陈某的名义与王某签订“售房协议”，此行为并没有证据证明系受陈某的委托,陈某某没有代理权，其与王某签订的“售房协议”没有经陈某的追认,对陈某不发生效力。陈某主张确认王某与陈某某签订的“售房协议”无效的理由不能成立,不予支持。因王某为陈某交付了住房贷款62006.10元,现陈某不予追认“售房协议”，其没有根据占有上述款项，应将该款返还给王某。同样因售房协议未生效、陈某某与王某均没有继续占有售房款及房屋的依据,陈某某应将其收取的7万元售房款返还给王某，王某应将其占用的房屋交还给陈某。王某认为，陈某某向其出示、交付了陈某名义办理的各种贷款合同及缴贷款的建行龙卡等购房法律文件原本,足以使其相信陈某某代父售房的真实性。但陈某某出示并交付上述购房法律文件原本的行为,并不足以证明陈某有委托陈某某售房的意思表示,不符合表见代理的构成要件。原一审法院适用法律有误,上诉人陈某的上诉理由成立。该院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款(二)项的规定,作出(2009)呼民终字第4号民事判决:一、撤销呼伦贝尔市海拉尔区人民法院 (2008)海民初字第696号民事判决; 二、王某于本判决生效后三个月内将房屋返还给陈某。三、由陈某于本判决生效后三个月内给付王某62006元,陈某某给付王某7万元。内蒙古自治区高级人民法院经再审认为，原一审判决认定事实及适用法律正确，原二审判决适用法律错误，再审申请人王某针对本案的申请再审理由成立，应予支持。据此改判：一、撤销内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2009）呼民终字第4号民事判决；二、维持内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2008）海民初字第696号民事判决。【裁判解析】本案双方当事人争议的焦点一是陈某某替代陈某签订售房协议是否构成表见代理行为，二是涉案房屋买卖合同的效力问题。关于陈某某替代陈某签订售房协议是否构成表见代理行为的问题。民法上将无权代理区分为狭义的无权代理与表见代理两种情形，狭义的无权代理是除去表见代理以外的无权代理，两种情形下代理人都不具有代理权，但所产生的法律后果不同。合同法第四十九条规定的表见代理制度是合同法诚实信用和鼓励交易基本原则以及保护善意相对人利益的体现。表见代理的代理人虽无代理权，代理人在实施代理行为时，如果善意相对人有正当理由相信其有代理权而与其发生法律行为，该法律行为的后果应当由被代理人承担。表见代理要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，相对人在主观上善意并且无过失地相信行为人有代理权。本案事实表明陈某在购房后将涉及房屋贷款、还款、取得产权等重要原件凭据、材料及房屋交给其女儿陈某某使用；陈某某替代其父陈某与王某签订租赁合同并收取租金履行合同权利；租赁期间陈某某替代其父陈某以张贴、播放调频等广告等方式作出出售房屋的意思表示；在王某表示欲购买该房屋时，陈某某替代其父陈某与王某协商, 并交付王某陈某本人办理的《借款合同》、《收押合同》、缴纳贷款银联卡等三个原件；陈某某以陈某的名义与王某平等协商以市场合理价格达成房屋买卖协议,收取了王某交付的现金7万元及剩余贷款缴费凭证银联卡,并将房屋全部交付王某。陈某不能合理解释将《借款合同》、《收押合同》、缴纳贷款银联卡等三个原件交给陈某某使用仅是基于出租房屋的需要。王某作为善意购买人，基于陈某、陈某某为父女的特殊身份关系，陈某某在自行居住、出租以及出售该房屋的所有事情均以陈某名义进行，并出示陈某的贷款、还款、取得产权等重要原始凭据、材料的一系列行为，在客观上形成了陈某某对该房屋具有处分代理权的表象，王某有理由相信陈某某有权替代其父陈某行使房屋的处分权。从王某提供的陈某个人还款记录看，王某从2006年6月14日起以陈某名义偿还贷款本金、利息、滞纳金等。陈某明知购买房屋后自己应当在九年内按月偿还66000元贷款义务，但在其自2004年7月15日首次还款到2004年11月15日累计只偿还12733.15元后，直到2007年3月其得知房屋已经出售期间没有缴纳贷款也无人催收的情况下，陈某应当知道贷款的缴纳情况，由此也应当知道房屋可能发生变动的情况。陈某不能合理解释其自2004年11月15日最后缴纳贷款到2008年5月起诉的近三年半期间内，没有按月正常缴纳房屋贷款而由王某以陈某名义代替缴纳的原因。综上，陈某某的行为构成了表见代理，被代理人陈某应当承担其后果。关于涉案房屋买卖合同的效力问题。依据上述关于陈某某以其父陈某的名义买卖房屋的行为构成表见代理的认定，该表见代理行为成立的情况下，代理行为人与相对人所为的代理行为视为有权代理，无须被代理人本人追认即直接对本人发生有效代理的后果，由本人承担代理行为的后果。故表见代理不属于效力待定的行为，原二审认定“陈某某没有代理权，其与王某签订协议没有经陈某的追认,对陈某不发生效力”适用法律错误，王某的该申请再审理由应予支持。合同效力应依合同是否具备有效条件来认定，本案合同双方当事人具有完全行为能力，买卖房屋的意思表示真实，房屋买卖合同不违反法律禁止性规定和社会公共利益，为合法有效的合同，涉及合同履行后的变更登记问题，则属于出卖人陈某应按协议约定协助履行变更登记义务，其以房屋买卖应当以产权过户为生效条件的抗辩理由不能成立。    （作者单位：内蒙古自治区高级人民法院 ）