【裁判要旨】

　　房屋登记机关拟作出影响利害关系人利益的登记时，除遵守法定程序外，还应按照正当程序原则的要求，采取适当方式通知利害关系人参与登记过程。未经上述程序直接作出对利害关系人不利影响的房屋登记行为，构成违反法定程序，依法应当撤销。

【基本案情】

　　原告雷桂琴与第三人尹国忠是继母子关系，与第三人父亲尹清于1991年4月20日登记结婚，婚后在开鲁县开鲁镇育新购买住宅房屋一处。2000年6月7日,被告将该房屋登记为尹清所有，房权证号为01383号。2008年8月7日被告开鲁县房屋产权管理局依尹国忠及尹清的申请将该房屋变更登记为第三人尹国忠所有。

【裁判结果及理由】

　　奈曼旗人民法院审理认为，原告不服被告作出的行政登记行为提起行政诉讼，双方主体适格。尹国忠作为房屋登记所有权人与本案审理结果有利害关系，应当以第三人身份参加诉讼。被告作为房屋产权管理机关在实施登记行为时应尽法定审查义务，2006年房屋产权初始登记及2008年房屋产权变更登记时，被告登记的内容与事实不符，该瑕疵是因申请人尹清提交与事实不符的申请登记材料及被告未尽审慎义务所致。被告的登记行为致使原告无法主张共有房屋初始登记及变更登记的权利，原告的合法权益确已受到侵害，被告的登记行为主要证据不足且明显不当，依法应当予以撤销。第三人尹国忠主张其对登记房屋享有排他性的所有权，但未提交证据加以证明，不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃法定诉讼权利。

　　据此，法院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十八条、第七十条第一款第（一）项、第（六）项的规定判决：撤销开鲁县房屋产权管理局2008年8月7日作出的房权证号为01383号的房屋产权变更登记行为。案件受理费50.00元由被告承担。

【裁判解析】

　　房屋登记，指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。《中华人民共和国物权法》、《城市房地产管理法》、《房屋登记办法》、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，都确立了登记生效原则，登记本身作为不动产物权变动的公示手段，同时具备物权公示效果和物权公信力，房屋登记机关在登记过程中应依法尽到审慎的审查职责，遵循正当程序、公平原则并兼顾效率，否则房屋登记制度将失去其应有的功能，并可能致整个房屋登记、交易秩序陷人混乱。

　　一、关于房屋登记机关是否应当通知利害关系人参与登记行为

2008年7月1日实施的《房屋登记办法》（以下简称《办法》）没有明确规定房屋登记机关应当通知利害关系人参与登记行为，理论和实务在此问题上存在两种不同的意见和作法：一种意见认为，房屋登记机关不需要通知利害关系人参与房屋登记；理由是《办法》第三章、第四章明确规定的国有土地上房屋、集体土地上房屋登记条件及程序，未要求登记机关必须通知利害关系人参与登记行为。所以，房屋登记机关未通知利害关系人参与而作出的房屋登记行为，程序与法规并不相悖。另一种意见认为，基于正当程序原则的要求，房屋登记机关应当通知利害关系人参与房屋登记，如果未履行通知义务即作出不利于利害关系人的登记行为，可以视为违反法定程序或者显失公平，应当依法予以撤销。笔者同意第二种意见，理由如下：

《办法》第十三条第一款：“共有的房屋，由共有人共同申请”，凡属共有的房屋，当事人应当按实际的权利状态申报产权，这是权利人自己应尽的义务，同时对申请材料的真实性负责。既然《办法》对共有房屋申请登记有原则性规定，结合本条第二款“单独申请登记”的例外情形及《办法》第三章、第四章关于申请登记条件及提交材料的相关规定，为保证房屋的登记客观反映房屋所有权的现实情况，房屋登记机构应当对申请登记房屋的共有情况尽充分注意义务。根据正当程序原则的要求，房屋登记机关作出影响共有人（利害关系人）权益的登记行为前，应当向共有人（利害关系人）说明拟作出登记的根据、理由并听取共有人（利害关系人）的陈述、申辩。如果不经上述程序进行登记，与《婚姻法》、《继承法》等法律、法规关于房屋共有的规定相冲突，出现登记权利与实际权利不一致，便会侵犯利害关系人合法权益。

　　二、是否通知利害关系人参与登记过程需要登记机关审查申请材料等信息确定。

被告对第三人及其父亲提交的申请材料进行何种程度的审查，直接影响本案的判决结果。

　　（一）形式审查主义。即严格按照《办法》的规定，房屋登记机构仅负形式审查的义务；如果确定这些申请登记的材料符合形式要件，就应当认为是合格的。笔者认为，该观点虽然强调了登记行为的合程序性，但忽略了登记行为的效果。审判实务中，人民法院对房屋登记行为的审查也不能仅局限于形式合法性审查。

　　（二）全面审查主义。即房屋登记机构不仅要审查申请材料形式的齐备、内容的真实合法，还要对登记申请人的真实身份、不动产的实际状况、作为物权变动的依据的合同或者其他实体民事权利义务关系的真实性和合法性进行审查。笔者认为，该观点在立案阶段具有较强的指导意义，在审判过程中虽有利于查清事实，但扩大了行政诉讼的审查范围，容易将民事纠纷引入到行政诉讼当中，偏离审理方向，不符合人民法院审理房屋行政登记的立案、审判要求。

　　（三）形式内容兼顾。即房屋登记机构不仅应当对当事人提交的申请材料进行形式要件的审查，而且应当负责审查申请材料内容的真实性与合法性。笔者认为，该观点相对成熟，《房屋登记办法》第十一条规定房屋登记申请人对申请材料真实性负责，但并未免除房屋登记机构对申请材料真实性审查的义务，房屋登记机构履行审慎合理的审查职责，仔细核查申请材料的真实性与合法性，对保护房屋真实所有权人及利害关系人的合法权益起到积极的保护作用。相反，如果在诉讼中发现申请材料存在伪造、涂改或隐瞒共有权利、他项权利等不实情况，可以或者应当认定房屋登记机构未尽审慎审查职责。

三、寻求监督支持行政行为与保护行政相对人合法权益的平衡

　　本案中，被告作出的房屋变更登记行为前提是针对该房屋作出的初始登记。分析可知，该初始登记程序亦不符合法律规定，《房屋登记办法》第十九条第一款第（一）项规定，房屋登记机构办理房屋初始登记应当予以实地查看，被告未经实地查看将原告与其夫尹清共有的房屋登记为尹清单独所有，该初始登记行为实为侵权之源。但鉴于原告对被告作出的初始登记行为并未提出异议，而是主张将该房产作为尹清的遗产，欲与通过继承方式解决其与第三人的共有关系。故可视为原告对房屋初始登记予以追认，该追认行为并不损害国家、集体及第三人利益，人民法院在审查登记行为的同时，兼顾原告诉权，从而在监督评价行政行为与保护行政相对人合法权益之间寻找到了平衡点，案件办理实现了法律效果、社会效果、政治效果的有机统一。