关键词　　逾期交房　违约金约定过高　 举证责任

裁判要点

　　 开发商逾期交房后主张活动约定的违约金过高而请求法院予以降低的，应当由其承担举证责任。开发商主张按照同地段同类房屋租金标准作为认定损失依据，本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，故认定开发商应承担的违约金调整为同地段同类房屋租金的1．3倍。

相关法条　最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》

第二十九条、当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

案件索引

一审：乌拉特前旗人民法院（2018）内0823民初50号判决书(2018年7月13日)

基本案情

　　原告秦建明、张秀梅向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告交付原告回迁置换的位于乌拉特前旗紫云嘉苑87号商业底店（价值300000）。2.请求依法判令被告赔偿原告逾期交付商业底店违约金（按每天300元从2012年6月20日原告交付商业底店之日止）。3.诉讼费由被告承担。后二原告将违约金损失变更为按每天300元从2012年6月20日计算至2017年12月31日。事实和理由：2010年12月24日，被告与原告签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定房屋拆迁补偿选择房屋产权调换，被告向原告交付位于乌拉特前旗乌拉山镇紫云嘉苑87号商业底店一套，被告于2012年6月20日向原告交付上述商业底店。原告按照约定时间腾空房屋，履行了全部义务。但是被告没有按合同履行义务，至今置换的商业底店具备了交付条件，但是被告以现在交付原告的商用底店面积比合同面积超出33.24平方米要求原告以每平方米1.5万元交纳差价，被告的要求明显不合理。另外，因原告之前拆迁房屋时经营饭店，被告承诺如逾期交付房屋按每天300元赔偿原告的营业损失。综上所述，被告不按约定给原告交付之后换商业底店，造成原告巨大的经济损失，故原告诉至法院。

　　被告天政房地产公司庭审辩称，一、合同履行过程中，答辩人延期交房不是商业行为，属于情势变更，并不迟延交付房屋的过错。即不存在违约的归责事由。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》中约定了，答辩人于2012年6月20日前向被答辩人交付房屋，虽然答辩人对于被答辩人置换后房屋的交付时间相对较长，但这是因受国家政策和巴彦淖尔市经济环境的影响，并非答辩人自身原因或过错造成。根据调查数据显示，在宏观经济增长趋缓、煤炭产业下滑以及房地产调控效应逐步显现等多重因素作用下，自2012年开始，巴彦淖尔市房地产市场出现困境，全面进入低迷阶段，相应对当地房地产开发企业造成巨大冲击，不可避免出现了库存周转失速、房价大幅下降、资金运转困难、项目烂尾、施工方毁约、工期延误等一系列问题，房地产企业施工竣工周期大大延长。宏观方面，2010年以来，随着金融危机的影响，国家相继出台了“国十条”、“国五条”、“新国八条（关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知）”等严厉政策来调控房地产市场，遏制房价的过快增长。而“房产税”、“贷款调整”等政策更使房地产企业融资出现巨大困难，2013年上半年，金融机构整个贷款规模同比回落9.1个百分点，房地产开发贷款规模出现紧缩。面对周边环境、政策、经济等因素的巨大影响，答辩人已竭尽全力完成本案回迁房屋的完工进度。因此本案中答辩人逾期交房是由于 在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，即《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更原则。故答辩人不存在拖延交付房屋的故意和过错，不存在违约的归责事由。二、答辩人在本案所涉回迁房屋具备交付条件时便已通知被答辩人接收房屋，但是被答辩人拒绝接收房屋，其行为已构成违约。本案所涉回迁房屋即紫云嘉苑87号商业底店在2017年7月份已具备交房条件，且答辩人及时通知了被答辩人接收房屋。由于双方在《房屋拆迁补偿安置协议》中约定的回迁置换房屋面积一、二层共计106平方米，而实际答辩人竣工交付的房屋面积共计138.24平方米，超出合同约定面积的面积差为33.24平方米。因双方在《房屋拆迁补偿安置协议》第十条第二项中约定：“安置房交付后，产权登记面积与本协议约定面积发生差异，双方同意按第一种方式进行处置，即由双方自行约定”，且双方在《房屋拆迁补偿安置协议》附件三《合同补充协议》中约定：“乙方第四位优先选择回迁门店位置，超出平米数按市场价优惠300元/㎡计算”。故参照并依据《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的意见》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同面积不符，合同有约定的，按照约定处理”之规定，答辩人在向被答辩人交付房屋时，按照双方约定要求被答辩人对于超出的33.24平方米面积，按优惠后的价款进行补助交纳。但是被答辩人违背双方合同约定，拒绝支付答辩人超平米面积的房价，更是拒绝接收房屋。因此，被答辩人的行为已构成违约。三、即使答辩人应承担逾期交房的违约责任，被答辩人对于违约金的主张过高，应予调整减少。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。因此，被答辩人主张违约金，首先应证明其存在实际损失。而本案中，被答辩人的损失也仅限于房屋租金损失。假设答辩人一定要支付租金，也应按照有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准予以确定。四、答辩人再次要求被答辩人接收房屋，但是被答辩人应按照双方协议约定对于超面积部分补交房价；同时答辩人自愿按照每平方米6元的标准，按照被答辩人被拆房屋面积每月进行租金补偿。现答辩人开发的紫云嘉苑已具备交付条件，答辩人也愿意及时向每个回迁户交付房屋，为有效解决双方纠纷，答辩人再次要求被答辩人接收房屋，并按照双方协议约定对于超面积部分补交房价。同时，虽然逾期交房并非答辩人过错所致，答辩人也愿意就此对被答辩人进行相应补偿，补偿标准参照乌拉特前旗人民政府于2010年6月25日颁发的乌政发（2010）98号政府文件—关于印发（乌拉特前旗乌拉山镇城市棚户区改造房屋拆迁补偿安置实施颁发）的通知中，《实施办法》第十一条之规定，按被答辩人被拆房屋建筑面积以每月每平方米6元计算，进行补偿。综上，请求法院依据事实和法律规定，驳回被答辩人相应不合法、不合理的诉请，支持答辩人的答辩意见。

　　法院经审理查明：2010年12月24日，原告张秀梅、秦建明与被告天政房地产公司签订一份甲方为天政房地产公司，乙方为张秀梅、秦建明的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，双方约定第二条：房屋拆迁补偿选择房屋产权调换的方式进行房屋拆迁，第十二条违约责任甲方于2012年6月20日前将乙方回迁楼房（门店）交付乙方使用，否则每逾期一天给乙方增加补偿300元。同时约定，甲方提供位于紫云嘉苑项目小区红卫路临街商业门店106平方米（从一层到二层，每层53平方米）作为乙方非住宅回迁安置房屋，注：乙方第四位优先选择回迁门店位置，超出平米数按市场价优惠300元/㎡计算。同时查明，原、被告双方均认可，被告天政房地产公司给原告张秀梅、秦建明提供的回迁安置房屋为紫云嘉苑B3号楼87号商业用房，建筑面积为139.24平方米。另查明，内蒙古景通房地产评估有限公司出具的内景通估字（2018）第115号房产估价报告，报告中指出乌拉特前旗乌拉山镇紫云嘉苑86号商业房2012年7月1日至2017年12月30日期间租金为34万元。

裁判结果

　　乌拉特前旗人民法院于2018年7月13日作出（2018）内0823民初50号判决书，判决已发生法律效力。

裁判理由

　　法院生效裁判认为：房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，原告秦建明、张秀梅与被告天政房地产公司于2010年12月24日签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效协议，合同依法成立，应当受到法律保护。被告天政房地产公司没有履行交付房屋的合同义务属违约，应当承担民事责任。在庭审中，原、被告双方均认可原告秦建明、张秀梅的回迁安置房屋为紫云嘉苑B3号楼87号商业用房，同时原告秦建明、张秀梅自愿接收没有经过综合验收的紫云嘉苑B3号楼87号商业用房，故对原告秦建明、张秀梅要求被告天政房地产公司交付紫云嘉苑B3号楼87号商业用房的诉讼请求，本院予以支持。对于原告秦建明、张秀梅要求被告天政房地产公司承担逾期交房违约金（按照每天300元从2012年6月20日起计算至交付之日止）的诉讼请求，基于庭审查明的事实，原、被告双方签订的《城市房屋拆迁补偿安置协议及协议附件》对回迁安置房屋的交付时间进行约定，被告天政房地产公司应于2012年6月30日前回迁安置房屋，同时约定若逾期交付房屋则每日给付乙方300元的违约金。合同签订后，直至目前被告天政房地产公司亦未提供证据证明本案的回迁安置房屋紫云嘉苑B3号楼87号商业用房已验收合格，具备交付条件，据此可以认定被告天政房地产公司已逾期交付回迁安置房屋，原告秦建明、张秀梅要求被告天政房地产公司从2012年6月20日起按照每日300元计算至给付之日止的诉讼请求，被告天政房地产公司认为违约金约定过高应于调整，本院认为，根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，在结合内蒙古景通房地产评估有限公司评定的紫云嘉苑建筑面积为130平方米B3号楼86号的商业用房，2012年7月1日至2017年12月30日期间租金为34万元的结论，两原告主张的逾期交房违约金明显高于租金损失的1．3倍，故应当将被告天政房地产公司应承担的违约金调整为涉案房屋在逾期交房期间租金损失的1．3倍，即360400元（34万元÷130平方米×106平方米×1.3倍）。

案例注解

　　一、关于违约金调整中的举证责任分配的问题。

《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础……根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。此条明确指出，法院应以实际损失为基础进行调整，而要确定损失大小，首先涉及举证责任分配问题，即由谁举证。笔者认为，首先“谁主张，谁举证”是基本的举证责任分配规则，除非法律有特别规定，否则应由主张方负举证责任。在当事人请求法院对约定违约金进行调整的情况下，仍应由主张调整违约金的一方承担举证责任，其举证责任的范围为约定违约金是否过分高于或低于实际损失。其次，法律之所以赋予一方当事人请求法院对约定的违约金进行调整的权利，是为了避免双方约定的违约金过高或者过低而造成当事人权利义务的失衡，体现的是民法上的“公平”原则。但如果将举证责任强加在遭受损失一方身上，在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果，其本身便难谓“公平”，与法律规定此项制度的本意背道而驰。本案中，被告开发商主张违约金过高，故应由其对约定违约金过分高于给原告造成的损失承担举证责任，其提供了内蒙古景通房地产评估有限公司评定的紫云嘉苑建筑面积为130平方米B3号楼86号的商业用房租金的鉴定意见书为依据，证明原告主张的违约金过分高于其实际损失。

二、关于双方约定的逾期交房违约金应任何调整的问题。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条，如果合同中对逾期交房违约金未作约定，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交房适用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金确定。从上述规定可以看出，最高人民法院在合同未对违约金作出约定的情况下，明确将同地段同类房屋租金作为确定逾期交房给购房者造成的损失赔偿额的依据。结合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。因此，在不违背法律、法规禁止性规定和诚实信用原则的前提下，应最大化尊重合同双方当事人的意思自治，故不能全盘否认双方当事人关于逾期交房违约金的约定，对于合理部分予以准许。本案中，结合内蒙古景通房地产评估有限公司评定的紫云嘉苑建筑面积为130平方米B3号楼86号的商业用房，2012年7月1日至2017年12月30日期间租金为34万元的鉴定意见，故对于原告主张的逾期交房违约金本院调整为涉案房屋在逾期交房期间租金损失的1．3倍。